Dull cymharol. Dulliau ar gyfer penderfynu ar y gwerth yr eiddo tiriog

Yn yr arfer byd ym maes gwaith arfarnu eiddo tiriog defnyddio tri dull:

• cymharol neu y farchnad;
• ddrud;
• proffidiol.

Mae'r dewis o ddull yn dibynnu ar y gwrthrych o werthuso a'r sefyllfa go iawn, sydd wedi datblygu o gwmpas penodol fath o ystad go iawn. Fodd bynnag, y dull mwyaf dibynadwy yn dal i ystyried yn ddull cymharol wrth benderfynu ar y gwerth a aseswyd.

Egwyddorion sylfaenol gwerthusiad cymharol

Cymharol dull - set o dechnegau i bennu gwerth marchnad yr eiddo. eiddo Amcangyfrif o gymharu ag amcanion tebyg.

Sail yr asesiad yn seiliedig ar yr egwyddorion canlynol:

• Cyflenwad a galw. Mae'r ddau ddangosydd yn gysylltiedig anwahanadwy, nifer cyfyngedig o gynigion yn codi galw penodol, ac i'r gwrthwyneb, mae'r cynigion yn fwy, y llai o alw.
• Amnewid. Nid nad yw'r prynwr yn talu pris uwch os yw'r eiddo gydag eiddo tebyg yn werth llai.

Mae'r cysyniad o werth y farchnad bron yn union i'r cysyniad o pris ecwilibriwm. Y pris ecwilibriwm - yn set o nodweddion meintiol a ffactorau prisio sy'n penderfynu ar y cyflenwad a'r galw am y prosiect, sy'n cael ei gymharu.

Y prif feini prawf ar gyfer dewis ei gymharu i bennu gwerth eiddo tiriog

Elfennau sy'n cael eu cymryd i ystyriaeth yn y dadansoddiad cymharol, mae nifer fawr, ac mae eu cyfuniad bron yn gyfartal i anfeidredd. Felly, wrth ddadansoddi gyfyngu i nifer penodol o ffactorau sy'n cael effaith uniongyrchol ar brisio.

cymharu elfennau. fel hawl

Unrhyw llyffethair neu gaethwasanaeth yn arwain at ostyngiad yn y gost y gwrthrych a amcangyfrifwyd. Hynny yw, unrhyw gyfyngiad am yr hawl o berchnogaeth - yw i ostwng prisiau. Os amcangyfrifir y gwrthrych o gymharu â gwrthrychau tebyg nid oes gan y anfanteision, y pris, ar y groes, yn cynyddu.

I gael hawddfreintiau tir - nid yw'r unig ffactor cam i lawr. Wrth asesu gwerth yn bwysig iawn, yn trosglwyddo perchnogaeth y tir neu'r hawl i brydles, defnydd parhaol. Y ddwy reol olaf yn berthnasol i ostwng ffactorau. Mae'n bwysig iawn, a oes gan y tir cyfyngiadau penodol i ymdrin ymhellach ag ef.

ran gwerthiant

Amodau o'r fath yn cael eu hystyried, os oes gan y gwrthrych ei werthuso mewn gwirionedd nodweddion nodedig y gwerthiant.

Ffactorau gostwng yn cynnwys methdaliad, hynny yw, y gwerthwr ar frys i wneud prynu a gwerthu trafodiad, gan fod yr amser amlygiad y gwrthrych farchnad eiddo tiriog yn cael ei ostwng yn sicr o gymharu ag amcanion tebyg.

Mae'r asesiad o ddylanwad sylweddol a chyfathrebu cysylltiedig, partneriaethau, ond i werthuso'r risgiau hyn yn anodd.

Os bydd y prynwr a'r gwerthwr yn cael eu cysylltiadau prydles cysylltiedig, ac yn cael ei gynllunio i ddod i'r casgliad y contract gwerthiant rhyngddynt, er mwyn arbed ar daliadau treth, wrth gwrs, bydd y gost amcangyfrifedig yn isel. Cymhelliant yn yr achos hwn, un - gan fod y partïon i'r trafodiad yn cael eu cysylltu gan gysylltiadau eraill nad ydynt yn y farchnad, felly, y gwerthwr mewn gwirionedd yn rhoi benthyg i'r prynwr. Mae sefyllfa o'r fath, os bydd y trafodiad ar delerau'r opsiwn.

Cynyddu gwerth a aseswyd o ystad breswyl go iawn yn gallu dod â'r posibilrwydd o dderbyn cymorthdaliadau wladwriaeth ar gyfer datblygu seilwaith. Mae maint y benthyca ffafriol honedig yn cael ei bennu gan y gwahaniaeth rhwng benthyca â chymhorthdal a marchnad.

amodau'r farchnad

Ar ochr minws gellir ei ddefnyddio os oes gwahaniaeth sylweddol rhwng y pris y farchnad ar gyfer eiddo tebyg ac arbenigol.

Gall newid ymarferoldeb hefyd yn cael ei ystyried wrth asesu, fel yr effaith ar y cyflenwad a'r galw.

ystad Lleoliad y Safle

ffactorau ffisegol (ar gyfer y tir)

ymagwedd gymharol wrth werthuso tir yn cynnwys casglu nodweddion yr eiddo gwrthrych:

• maint;
• siâp;
• daeareg;
• topograffi;
• lefel o barodrwydd, hynny yw, a chlirio llystyfiant tir, a oedd y afreoleidd-dra yn cael eu dileu;
• dangosyddion ansawdd y pridd.

Y mwyaf nodedig yw presenoldeb neu absenoldeb o fryniau neu lethrau, ffurfiannau creigiau neu ffosydd. Yn arwyddocaol, mae rhai cynhwysedd cludo y ddaear, ei chryfder, presenoldeb dŵr daear. Mae'n bwysig iawn, os oes gwybodaeth am y digwyddiad posibl o fwynau. Os yw'r wybodaeth yn cael ei chadarnhau, bydd gofyn i'r tir gael faich yn y dyfodol.

Nodweddion cyffredinol y gwrthrych i gael eu gwerthuso

dull cymharu Marchnad - astudiaeth o nodweddion sy'n cynyddu cost cyfleusterau. Mae'r rhain yn cynnwys:

• maint adeilad neu eiddo;
• adeiladau uchel;
• ac ardal phresenoldeb cyfleusterau ategol;
• uchder y nenfwd.

Bwysig yw'r deunydd y adeiladodd yr adeilad, yn fwy modern ac yn fwy dibynadwy y mae, yr uwch yn y gwerth yr eiddo. Yn olaf, ond nid yn lleiaf cost ac ymddangosiad cyffredinol yr adeilad, presenoldeb atgyweirio a mynediad hawdd. Os bydd y mewnbwn gan y iard, bydd yn ffactor cam i lawr.

Diffyg cynnal a chadw - mae'n achlysur i ddiwygio'r adroddiad asesu. Mae'r cyfrifiad yn cael ei wneud ar werth y costau atgyweirio neu gwaith adfer, gan ystyried y manteision sy'n deillio o fuddsoddiadau a gyflogir yn y gwaith adeiladu neu atgyweirio.

grymoedd economaidd

dull cymharol mewn eiddo tiriog - mae'n cael ei gymryd i ystyriaeth arbedion posibl mewn adnoddau ynni yn ystod y llawdriniaeth. Mae'r cynnydd cyson yn y gost o cyfleustodau yn gwneud i bobl yn gyson yn meddwl am gynilo a defnyddio ffynonellau ynni amgen.

Yn benodol, y ffactor hwn yn bwysig, os yw'r gwrthrych yn cael ei gaffael ar gyfer prydlesu pellach. Po fwyaf y gymhareb o incwm i dreuliau, a fydd yn cael ei ddefnyddio ar gyfer gweithrediad yr adeilad neu'r ystafell, po leiaf maint y elw o'r cyfalaf yn incwm net o rhent o ystad go iawn.

Mae'r categori hwn yn berthnasol i fesur presenoldeb neu absenoldeb o fetrau, p'un ai i leihau colli gwres digwyddiadau yn cael eu cynnal.

dangosyddion eraill

Gwerthuso golygu ystyried y presenoldeb neu absenoldeb elfennau o wasanaeth. Yr enghraifft symlaf - os oes elevator yn y tŷ ai peidio. Mae presenoldeb absenoldeb llwyr neu rannol o gyfathrebu, y mwyaf cysylltu â'r system leol. Os oes gormod llawer o ddiffygion, y cywiriad yn cael ei lawr. Amcangyfrif o'r ystad go iawn yn cael ei gynnal o hyd i amrywiaeth o ddangosyddion.

Mae'r cam o aneddiadau

Mae'r holl gyfrifiadau yn cael eu seilio ar ddull cymharol o wybodaeth ffynhonnell agored am y gynhaliwyd yn ddiweddar gyda tebyg trafodion eiddo tiriog.

camau gwerthuso:

1. Astudiaeth o gynigion tebyg yn y segment ystad go iawn penodol, gan nodi ei gymharu a werthwyd yn ddiweddar.
2. Mae'r wybodaeth a gesglir yn cael ei ddadansoddi yn unigol ac mae pob brawddeg yn cael ei gymharu â'r amcangyfrif yr eiddo ystad go iawn.
3. Nodweddion prisio Ynysu, diwygiadau i'r adroddiad gwerthuso.

Cysoni o brisiau haddasu ac amcangyfrif o'r gwerth terfynol y dull cymharol.

Manteision dull cymharol

Yn gyntaf oll, mae'r dull yn ei gwneud yn bosibl i adlewyrchu barn yn unig o brynwyr a gwerthwyr nodweddiadol.

Prisio yn cael ei adlewyrchu yn y prisiau cyfredol, gan gymryd i ystyriaeth newidiadau mewn amodau ariannol, a hyd yn oed chwyddiant. Gwerthuso bob amser wedi'i seilio'n llonydd.

Er mwyn gwerthuso'r eiddo penodol, nid oes angen i ddysgu popeth y farchnad eiddo tiriog, ond dim ond amcanion tebyg. Mae'r dechneg yn syml iawn, gyda chanlyniadau dibynadwy.

... ac anfanteision

• Mae'n eithaf anodd sefydlu pris go iawn.
• dibyniaeth Cwblhau ar y gweithgaredd a sefydlogrwydd y farchnad eiddo tiriog.
• Mae cymhlethdod y cysoni data, lle mae amcanion tebyg yn amrywio'n sylweddol o ran gwerthiannau.

I gloi

Hanfod y dull cymharol yn y gwerthusiad o ystad go iawn yn deall y prynwr a'r gwerthwr. Mae'r dechneg yn caniatáu i'r partïon i edrych ar y farchnad eiddo tiriog ac yn gwneud yn siwr nad ydynt yn cael eu colli. Gall yr asesiad fod yn seiliedig ar drafodion a gwblhawyd eisoes neu gynnig werthwyr eraill. Mewn unrhyw achos, mae'r cymharol dull - a systematization a chymharu data o eiddo tebyg. Y prif beth y mae'r detholiad o eitemau tebyg ar gyfer cymharu yn cymryd i ystyriaeth y ffactorau arbennig neu anarferol, megis y bygythiad o cyfochrog trawiad, newidiadau yn y deddfau a rheoliadau ar lefel leol, neu fethiant i gydymffurfio â'r cytundeb benthyciad, presenoldeb elfennau o orfodaeth.