Aseiniad o fflatiau yn yr adeilad newydd - beth ydyw? Manteision ac anfanteision caffael tai newydd o dan y contract o aseiniad

Un o'r dulliau mwyaf poblogaidd o fuddsoddi yn y farchnad eiddo tiriog - y aseiniad o fflatiau mewn adeiladau newydd. Beth yw hyn - nid yn deall pawb, ac yn aml nid ddechreuwyr yw am llanast ag ef. Yn ôl yr ystadegau, mae bron un rhan o bump o'r holl dai sy'n cael eu hadeiladu yn cael ei werthu o dan y cynllun hwn. Beth yw prif fanteision ac anfanteision y trafodion hyn? Yr hyn y prynwr mewn perygl?

Aseiniad o fflatiau mewn adeiladau newydd: beth ydyw?

Aseiniad - contract ar gyfer trosglwyddo hawliau eiddo i drydydd parti. Mae'r trafodiad yn bosibl hyd at y dyddiad y comisiwn wladwriaeth, lle nad yw dogfennau teitl i'r eiddo mewn adeilad yn bodoli eto. Yn fuddsoddwr sy'n prynu tŷ mewn adeilad newydd mewn cwmni adeiladu yn trosglwyddo ei hawliau i eiddo personau naturiol eraill am ffi. Yn nodweddiadol, y buddsoddwr yn derbyn y trafodiad 10-90% enillion ar arian a fuddsoddir mewn adeiladau newydd. cyfranogwr newydd o adeiladu a rennir hefyd drosglwyddo hawliau a rhwymedigaethau cyn y datblygwr.

Mae'r aseiniad o hawliau eiddo i fflat Gall mewn adeilad newydd yn cael ei wneud mewn dwy ffordd:

• Yn ôl y rheolaeth cytundeb (gwerthwr ad-dalu dyled i'r datblygwr a chronfeydd y prynwr, gall y trafodiad yn cael ei wneud sawl gwaith gydag un agwedd ar ystad go iawn);
• O dan gontract rhagarweiniol (nad ydynt yn destun cofrestriad wladwriaeth, yn sefydlu hawl y gwerthwr a'r prynwr i gynnal y trafodiad yn y dyfodol).

Treuliau yn digwydd trwy gytundeb y ddwy ochr.

Sut i werthu fflat yn yr adeilad ar aseiniad: Camau

aseiniad contract yn mynd drwy bedwar cam prosesu:

1. Gwirio'r ddogfennaeth datblygwr:

• siarter y cwmni;
• Memorandwm Cymdeithasiad;
• dystysgrif cofrestru wladwriaeth, a gofrestrwyd yn y Gwasanaeth Treth Ffederal;
• caniatáu ar gyfer adeiladu;
• Datganiad prosiect;
• dogfennau yn cadarnhau cyllid.

2. Mae'r gwerthwr yn rhoi gwybod am y bwriad i werthu'r eiddo i'r datblygwr, ac yna rhaid cael caniatâd oddi wrtho ef yn ysgrifenedig, yn ogystal â dogfennau sy'n cadarnhau absenoldeb rhwymedigaethau ariannol i'r cwmni. Hefyd angen caniatâd notarized y priod i werthu eiddo, datrys sefydliad credyd (os prynwyd ar y morgais tai), detholiad o'r gofrestr i lle byw. Mae'n rhaid i Prynwr gael caniatâd notarized priod ac yn cymryd at y banc ac mae'r cytundeb morgais ar gyfer credyd tai (am forgais).

3. Cynnal cytundeb ildio ei hun. Ei gwneud yn bosibl i gael y datblygwr mewn swyddfa ystad go iawn neu gyfreithiwr.

4. Ceir trosglwyddiad o gofrestru gyflwr y contract yn yr adran Rosreestra.

Mae'n bosibl aseiniad o morgais

Mae'r ddeddfwriaeth bresennol yn Rwsia yn nodi bod yr aseiniad y morgais a fflatiau mewn adeilad newydd posibl. I'r perwyl hwn, mae angen i'r gwerthwr i gael caniatâd ysgrifenedig y sefydliad credyd, gan ei fod yn trosglwyddo ei rwymedigaethau ariannol i'r prynwr yn llawn. Felly, mae'r prynwr yn cytuno i gydymffurfio â holl amodau'r cytundeb benthyciad. Ar y cam hwn, bydd angen i chi edrych ar y contract benthyca morgeisi yn ofalus, gan fod gan y banc yr hawl i wneud newidiadau ar eich pen eich hun.

trethi

Yn ôl y Cod Treth, ar ôl i'r aseiniad wedi digwydd mewn adeilad fflat, treth o 13% gael eu talu gan y gwerthwr. Mae'r didyniad yn cael ei wneud o faint o elw - y gwahaniaeth rhwng y derbyniadau a'r gost wreiddiol o dai. I'r perwyl hwn, bydd y gwerthwr yn cyflwyno i'r Adran Treth datganiad Arolygu ar y ffurflen 3NDFL.

Er enghraifft, os bydd y fflat yn cael ei brynu ar gyfer 1000000, ac yn gwerthu o dan y cytundeb i drosglwyddo 2000000, bydd swm y didyniad treth yn gyfystyr â 130,000.

Os bydd y prynwr am gael didyniad treth ar gyfer prynu eiddo, dylai ofyn i'r gwerthwr derbynneb ar gyfer talu trethi.

Goodies

Mae'r gwerthwr a'r prynwr budd ar ôl yr aseiniad yn cael ei wneud i'r adeilad fflat. Beth yw manteision hyn?

Mae'r elw gwerthwr o'r gwerthiant. Ar ben hynny, gall ei faint fod yn sylweddol fwy na'r swm a fuddsoddwyd yn wreiddiol.

Manteision i'r cwsmer:

• Cost isel o'i gymharu â thai parod.
• Mae'r posibilrwydd o gynllunio unigol.
• Prynwyd fflat yn lân yn gyfreithiol.

anfanteision

Er gwaethaf y ffaith bod y trosglwyddo hawliau i'r fflat mewn adeilad newydd - un o'r bargeinion mwyaf poblogaidd yn y farchnad eiddo tiriog, mae'n dal yn beryglus. Ymhlith y prif risgiau rhyddhau:

• Mae methdaliad y cwmni adeiladu.
• Canslo cytundeb aseiniad.
• gwerthu Ddeuol.
• Nid yw gwerthwr yn rhoi gwybod i'r datblygwr am yr aseiniad.

Rydym yn awr yn ystyried y pwyntiau hyn yn fanylach.

methdaliad cwmni adeiladu

Yn ystod y cyfnod, cyfrif o'r eiliad cofrestru gyflwr y Post ar arwyddo y weithred o drosglwyddo y tŷ yn gweithredu, gall deiliaid diddordeb drosglwyddo eu hawliau i'r eiddo. Y prif reswm am yr aseiniad yn groes datblygwr o safonau ansawdd a gohirio dro ar ôl tro y gwaith adeiladu. Yn nodweddiadol, yr amgylchiadau hyn yn ganlyniad i methdaliad y datblygwr y gynlluniwyd.

Ar ôl y bydd y deiliaid diddordeb cychwynnol yn rhoi'r hawl i dai yn yr adeilad newydd, bydd y cyfrifoldeb cyn yr aelod newydd o RhA yn cael eu talu yn unig datblygwr. Os yw'r datblygwr yn torri y Rhaglen Astudio ac nid perfformio ei rwymedigaethau, nid derfynu'r contract o aseiniad yn bosibl. deiliaid diddordeb newydd yn dod ymgyfreithiad eisoes yn uniongyrchol gyda'r datblygwr.

Gall cyfranogwyr cychwynnol yn y diwydiant adeiladu fod yn gyfrifol am yr adeiladwr y contract, dim ond pan fydd yn cymryd ar fechnïaeth. Yn ymdrin â'r warant yn brin iawn.

Canslo cytundeb aseiniad

Ni ddylai aseiniad ar gyfer prynu fflat mewn adeilad newydd yn groes i'r normau o ddeddfwriaeth bresennol a'r contract ar gymryd rhan yn y cyd-adeiladu. Efallai y cytundeb aseiniad cael ei gydnabod fel ddi-rym yn y sefyllfaoedd canlynol:

• deiliaid diddordeb cychwynnol wedi methu â chydymffurfio â rhwymedigaethau ariannol i'r datblygwr a'r banc.
• Dim caniatâd ysgrifenedig oddi wrth y cwmni adeiladu.
• Cawsom awdurdodiad ysgrifenedig gan y banc os yw tai a brynwyd gyda chymorth credyd.

Ym mhresenoldeb o leiaf un o'r eitemau uchod y contract o aseiniad yn annilys. Yn ôl erthygl 390 o'r Cod Sifil, y cyfrifoldeb am y casgliad contract annilys yn disgyn yn gyfan gwbl ar y DDU cyfranogwr gwreiddiol. Mae'n yn gorfod talu'r arian a drosglwyddwyd iddo, ac i dalu llog ac ad-dalu buddsoddwyr eiddo tiriog colledion drwy dwyll.

gwerthu deuol

Yn 2011, penderfyniad a basiwyd yn ôl y mae pob pos yn ddarostyngedig i gofrestru wladwriaeth orfodol. Yn anffodus, mae'r ddeddfwriaeth Rwsia yn y maes adeiladu cyfranogol yn bell o fod yn berffaith. Yn benodol, mae risg o werthiannau dwbl ar yr aseiniad o fflatiau mewn adeiladau yn cael eu hadeiladu.

Yn ymarferol, yn aml mae yna achosion lle mae gwerthwyr diegwyddor i gytundeb gyda'r aseiniad o gwsmeriaid lluosog ar yr un pryd. Mae hyn yn digwydd am fod yn contractau rhagarweiniol gwerthu, cofrestru nad Rosreestra yn rhagofyniad. Perchnogaeth a gydnabyddir yn gyfreithiol ar gyfer yr aseinai a llofnodi contract gyda'r gwerthwr yn gyntaf. Drosglwyddo arian i'r gwerthwr ddylai fod dim ond ar ôl cofrestru cyflwr y Post.

Nid oedd y gwerthwr yn rhoi gwybod i'r datblygwr

Mae'n rhaid i'r gwerthwr gael caniatâd ysgrifenedig gan y datblygwr i werthu'r fflat. Fel arall, bydd y deiliaid diddordeb newydd yn dioddef colledion sy'n gysylltiedig â risg hon, gan gynnwys yr anallu i adennill oddi wrth y colledion adeiladwr hyd at ganslo pos.

Er enghraifft, os yw'r deiliaid diddordeb newydd yn y llysoedd am adennill gyda'r gwaith o gosb am yr oedi wrth roi ar waith adeiladu, bydd yn cael ei wrthod.

Ymladd y contract yn y llys

Trwy benderfyniad y Llys personau corfforol a chyfreithiol Gellir barnu'n fethdalwr neu fethdalwr. Yn yr achos hwn, yr holl drafodion sy'n ymwneud â mater o brynu a chaffael eiddo na ellir ei symud yn cael eu cydnabod yn ddi-rym mewn dau achos:

• Pan fydd y cytundeb gwerthu penodol gynnil pris yn fwriadol.
• Mae'r trafodiad oedd gyflawni mewn llai na 12 mis cyn dechrau'r treial ar fethdaliad.

Yn ymarferol barnwrol, mae yna achosion pan fydd yr un safle yn cael ei werthu o dan gontract aseiniad sawl gwaith. Yn dilyn hynny, y gwaith o adeiladu cyfranogwr newydd yn talu am yr eiddo a brynwyd. deiliaid diddordeb cychwynnol yn lansio proses o methdaliad, ac mae'r trafodiad yn cael ei diddymu. Felly, mae'r deiliaid ecwiti newydd nid yn unig heb y tai chwenychedig, ond heb yr arian a wariwyd ar y fflat.

aseiniad ganolfan Sengl

Yn St Petersburg a Leningrad rhanbarth, mae asiantaeth arbenigol - yr aseiniad Canolfan Daleithiau. Apartments yn yr adeilad yn fwy deniadol i ddarpar brynwyr, yn hytrach nag ail gartrefi. Yn ogystal, mae'r aseiniad - proses yn hytrach gymhleth a llafurus sy'n gofyn am wybodaeth fanwl o ddeddfwriaeth.

arbenigwyr y Ganolfan brofiad helaeth mewn trafodion contractau ildio. Mae gan yr asiantaeth ei gronfa ddata ei hun o eiddo profi bod bron yn gwarantu y purdeb cyfreithiol o drafodion.

Un o'r rhai mwyaf peryglus, ond y ffurf mwyaf hygyrch o gaffael eiddo tiriog - aseiniad o fflatiau mewn adeiladau newydd. Pa fath o fargen? O dan aseiniad yn cyfeirio at drosglwyddo cofrestru hawliau eiddo gan y cyfranogwr a rennir adeiladu i drydydd parti. Mae gan y math hwn o drafodiad fanteision undeniable, ond mae llawer o anfanteision. Er mwyn osgoi problemau gyda'r ystad go iawn yn y dyfodol, dylai ymddiried cefnogaeth trafodiad o gyfreithwyr cymwys. Yn Rwsia, dim ond un asiantaeth arbenigol sy'n gyfrifol am faterion o'r fath - Canolfan United Aseiniadau.